L’affitto “in nero” è ancora una pratica piuttosto diffusa in Italia. Da un lato il proprietario cerca di risparmiare sulle tasse, dall’altro l’inquilino accetta un canone più basso pur sapendo di non avere tutele. Ma quali sono i veri rischi legati a un affitto senza contratto regolarmente registrato?
Vediamoli nel dettaglio, analizzando le conseguenze per entrambe le parti coinvolte.

Cos’è un affitto in nero?

Parliamo di affitto in nero quando il contratto di locazione non viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate, come invece prevede la legge per i contratti la cui durata supera i trenta giorni

Le forme più comuni di affitto non regolare sono:

  • Accordo solo verbale, senza alcun documento scritto;
  • Contratto scritto non registrato, ossia una scrittura privata che il locatore non comunica all’Agenzia;
  • Registrazione non corretta , dove il contratto è registrato ma indica un canone inferiore rispetto a quello realmente pagato.

In tutti questi casi, il risultato è lo stesso: si configura un’evasione fiscale sia sull’imposta di registro sia sulle imposte sui redditi.

I rischi per il proprietario

Affittare senza registrare il contratto comporta per il locatore una serie di rischi seri. In generale, al solo fine di comprendere meglio, ecco alcuni esempi:

  • Impossibilità di sfratto rapido: senza un contratto regolare, non si può ricorrere alla procedura veloce di sfratto per morosità. Si deve avviare una causa ordinaria molto più lunga e complessa.
  • Nullità degli accordi: un contratto non registrato è nullo. Il locatore non può chiedere in via giudiziale il pagamento degli affitti arretrati.
  • Rischio restituzione canoni: l’inquilino può agire per ottenere la restituzione delle somme pagate.
  • Perdita delle garanzie: senza contratto registrato, il locatore non può far valere eventuali fideiussioni o chiedere risarcimenti per danni.
  • Responsabilità fiscale: la mancata registrazione comporta l’evasione dell’imposta di registro e dell’IRPEF sui redditi da locazione.
  • Sanzioni pesanti:
    • Dal 60% al 120% dell’imposta evasa se i canoni non sono dichiarati nel 730;
    • Dal 90% al 180% se è stata dichiarata una cifra inferiore.

In caso di controlli, l’Agenzia delle Entrate potrebbe applicare anche il recupero delle imposte dovute oltre agli interessi.

I rischi per l’inquilino

Anche l’inquilino che accetta un affitto in nero non è immune da problemi:

  • Mancanza di tutele legali: senza contratto registrato, l’inquilino non può rivalersi formalmente se il proprietario decide improvvisamente di riprendersi l’immobile.
  • Responsabilità solidale: anche l’inquilino può essere considerato responsabile dell’evasione fiscale e soggetto a cartelle esattoriali.
  • Sanzioni:
    • Dal 120% al 240% dell’imposta non pagata in caso di registrazione omessa;
    • Dal 200% al 400% della differenza se il canone dichiarato è inferiore;
    • Accertamenti fiscali retroattivi fino a 5 anni.

Denunciare un affitto in nero: come funziona

Un inquilino che subisce un abuso o semplicemente vuole regolarizzare la sua posizione può denunciare l’affitto in nero all’Agenzia delle Entrate o alla Guardia di Finanza.

Le prove che possono essere presentate includono:

  • Copie di bonifici bancari o ricevute di pagamento;
  • Copie di bollette intestate all’inquilino;
  • Scambi di comunicazioni scritte che attestano la locazione.

Una volta accertata la situazione, il proprietario sarà obbligato a pagare:

  • L’imposta di registro non versata;
  • Le imposte sui redditi non dichiarati;
  • Le relative sanzioni.

Come regolarizzare la posizione

Se si vuole sanare una situazione di affitto in nero o non regolare, è possibile procedere con il ravvedimento operoso.

Il ravvedimento prevede:

  • Il pagamento dell’imposta di registro dovuta;
  • Il pagamento di una sanzione ridotta a seconda del ritardo:
    • Fino a 30 giorni: 6% (minimo €20);
    • Fino a 90 giorni: 12%;
    • Fino a 1 anno: 15%;
    • Oltre 1 anno: 17,14%;
    • Dopo accertamento: 24%.

Nel caso di contratto a canone concordato, la base imponibile è ridotta del 30%.

Se si opta per la cedolare secca, l’imposta viene calcolata sull’intero importo per tutta la durata contrattuale.

Attenzione: anche registrando tardivamente il contratto, questo resta nullo fino al perfezionamento della registrazione, come previsto dalla  Legge Finanziaria 2015 (L. 208/2015). Nel frattempo, l’inquilino potrebbe legittimamente interrompere i pagamenti o chiedere la restituzione dei canoni.

Perché è fondamentale registrare il contratto

Registrare il contratto di locazione è un obbligo legale ma anche una forma di tutela reciproca:

  • Protegge il proprietario garantendo strumenti di recupero canoni e possibilità di sfratto veloce;
  • Tutela l’inquilino in caso di abusi o disdette improvvise;
  • Consente l’accesso ad agevolazioni fiscali;
  • Evita pesanti sanzioni e problemi futuri con l’Agenzia delle Entrate.

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