Negli ultimi mesi si è acceso un dibattito importante nel mondo delle locazioni immobiliari: è possibile applicare la cedolare secca anche se l’inquilino è una società? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha aperto nuovi scenari, superando la tradizionale interpretazione restrittiva. In questo articolo approfondiremo cosa è cambiato, quali sono le opportunità per i locatori e le precauzioni da adottare in attesa di ulteriori chiarimenti ufficiali.
La cedolare secca: un riepilogo veloce
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che permette ai proprietari di immobili ad uso abitativo di tassare il canone d’affitto con un’imposta fissa, sostituendo:
- L’IRPEF ordinaria;
- Le addizionali comunali e regionali;
- L’imposta di registro e quella di bollo.
Le aliquote attuali sono:
- 21% per i contratti a canone libero;
- 10% per i contratti a canone concordato (3+2 anni) in comuni ad alta tensione abitativa.
Optare per la cedolare secca consente, in molti casi di risparmiare sulle imposte e semplificare gli adempimenti burocratici.
Prima della sentenza: la cedolare vietata se l’inquilino era una società
Fino al 2024, l’interpretazione prevalente – confermata da diverse circolari dell’Agenzia delle Entrate – era che non si potesse applicare la cedolare secca se:
- Il locatore è persona giuridica
- Il conduttore è una società o una ditta che esercita sull’immobile attività d’impresa, arti o professioni.
Quindi, se una società o un soggetto giuridico prendeva in locazione un appartamento, anche solo per uso foresteria per i propri dipendenti, il proprietario non poteva optare per la cedolare secca.
La tassazione doveva avvenire con il regime IRPEF ordinario, applicando anche l’imposta di registro e di bollo.
La svolta: la sentenza della Cassazione del 2024
Con la sentenza n. 12395/2024, la Corte di Cassazione ha cambiato radicalmente prospettiva.
Cosa ha detto la Suprema Corte?
- La cedolare secca può essere applicata se il locatore è una persona fisica che affitta un immobile ad uso abitativo;
- La natura giuridica del conduttore (se è società o professionista) è irrilevante;
- Ciò che conta è che l’immobile venga effettivamente destinato ad abitazione.
In pratica, secondo la Cassazione, un privato che affitta a una società un appartamento per i suoi dipendenti può legittimamente scegliere il regime della cedolare secca, nonostante l’Agenzia delle Entrate specifichi chiaramente l’inapplicabilità della cedolare secca se l’immobile viene locato ad una impresa “indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”.
Esempi pratici
- Se una compagnia aerea affitta un appartamento per ospitare il proprio personale di volo a rotazione, il proprietario può optare per la cedolare secca.
- Se una società stipula un contratto per un’abitazione destinata a foresteria aziendale, è possibile applicare la cedolare.
- Se, invece, l’immobile è adibito ad ufficio, showroom o altra attività non abitativa, la cedolare è esclusa.
Ma attenzione: cosa dice oggi l’Agenzia delle Entrate?
Nonostante la sentenza, l’Agenzia delle Entrate non ha ancora adeguato le proprie istruzioni operative.
- La guida ufficiale alla compilazione del modello RLI impedisce di scegliere la cedolare se il conduttore è un soggetto diverso da persona fisica.
- Nei software telematici dell’Agenzia, l’opzione cedolare è bloccata se il codice fiscale del conduttore è di un soggetto giuridico con scopo di lucro.
Questo significa che, di fatto, non si può registrare online un contratto con cedolare secca se l’inquilino è una società, almeno fino a modifiche formali da parte dell’Amministrazione.
Come comportarsi in pratica?
Se stai stipulando un contratto di locazione abitativa con una società e vuoi comunque usufruire della cedolare secca, è importante:
- Verificare la destinazione d’uso: l’immobile deve essere effettivamente utilizzato come abitazione.
- Redigere il contratto con cura: specificare chiaramente la finalità abitativa dei dipendenti.
- Conservare tutta la documentazione: è utile avere una prova formale che attesti l’uso abitativo.
- Rivolgersi allo sportello dell’Agenzia delle Entrate per registrare il contratto per usufruire della cedolare secca.
Conviene rischiare?
Applicare la cedolare secca in questa fase è possibile, ma non esente da rischi:
- In caso di contestazione da parte dell’Agenzia, si potrebbe dover versare imposte arretrate più sanzioni, non essendo la sentenza passata al rango di norma.
- È consigliabile accantonare le imposte che si risparmierebbero, in via prudenziale.
- Esiste la possibilità che il conduttore non si veda riconosciuta la possibilità di inserire in bilancio e spese di conduzione dell’immobile, tra cui il canone, tra i costi passivi.
Chi preferisce evitare rischi, può continuare a tassare il reddito da locazione in modo ordinario in attesa di istruzioni ufficiali più chiare.
Cosa aspettarsi per il futuro
Vista la rilevanza della sentenza della Cassazione, non si esclude che:
- L’Agenzia delle Entrate pubblichi nuove istruzioni operative;
- Il legislatore intervenga per chiarire la disciplina;
- Si aggiorni il modello RLI per consentire l’opzione anche nei contratti con conduttore.persona giuridica.
Per ora, è necessario monitorare costantemente l’evoluzione della normativa e degli orientamenti ufficiali.
La sentenza della Cassazione ha aperto nuovi scenari positivi per i locatori: finalmente anche chi affitta ad aziende potrebbe beneficiare della cedolare secca, se l’immobile è destinato a uso abitativo.
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