Chi vive o affitta un immobile sa bene che la questione delle spese di manutenzione può generare incomprensioni e, a volte, veri e propri conflitti. Per evitare fraintendimenti e garantire una gestione serena della locazione, è fondamentale conoscere le regole che disciplinano la suddivisione delle spese tra proprietario (locatore) e inquilino (conduttore).
Il Codice Civile italiano offre indicazioni precise, ma esistono anche margini di personalizzazione attraverso il contratto di affitto. Vediamo quindi come funziona questa ripartizione, quali interventi spettano all’inquilino e quali al proprietario, e come prevenire litigi.
Le basi normative: cosa dice il Codice Civile
La ripartizione delle spese di manutenzione è regolata principalmente dagli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile.
- Art. 1576 c.c.: il locatore è obbligato a mantenere l’immobile in buono stato, eseguendo tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione.
- Art. 1609 c.c.: le riparazioni di piccola manutenzione sono a carico del conduttore e si riferiscono a deterioramenti derivanti dall’uso normale dell’immobile.
In sintesi, il principio è chiaro: le spese ordinarie toccano all’inquilino, quelle straordinarie spettano al proprietario.
Manutenzione ordinaria: la responsabilità dell’inquilino
Quando si parla di manutenzione ordinaria, ci si riferisce a tutti quegli interventi che derivano dall’uso quotidiano della casa. L’inquilino deve mantenere l’immobile in uno stato decoroso, occupandosi delle piccole riparazioni che il tempo e l’uso rendono necessarie.
Qualche esempio pratico?
- Cambiare una guarnizione a un rubinetto che perde.
- Lubrificare le serrature delle porte.
- Sostituire una presa elettrica danneggiata.
- Riparare una tapparella che si blocca.
- Pulire filtri di condizionatori o cappe da cucina.
In generale, tutte le piccole spese per mantenere funzionali gli impianti, le dotazioni e le finiture dell’immobile sono a carico del conduttore.
Manutenzione straordinaria: l’obbligo del proprietario
La manutenzione straordinaria comprende invece interventi più rilevanti, necessari a conservare l’immobile in efficienza e sicurezza. Queste spese sono, per legge, responsabilità del locatore.
Esempi di manutenzione straordinaria:
- Sostituzione della caldaia guasta.
- Rifacimento dell’impianto elettrico non a norma.
- Riparazione del tetto per infiltrazioni.
- Sostituzione di infissi deteriorati.
- Adeguamenti obbligatori agli impianti ai sensi di nuove normative.
In pratica, se l’immobile richiede interventi strutturali o impiantistici non legati all’uso quotidiano dell’inquilino, a pagarli sarà il proprietario.
Guasti accidentali: chi interviene?
Può accadere che, durante la locazione, si verifichino guasti improvvisi non imputabili a colpa dell’inquilino. Cosa succede in questi casi?
Secondo il Codice Civile, l’inquilino deve avvisare tempestivamente il locatore dei danni che richiedano interventi straordinari. Sarà il proprietario a dover organizzare e sostenere i costi della riparazione.
Se, però, l’inquilino non segnala il guasto e il danno peggiora, potrebbe essere ritenuto responsabile per la maggiore entità della riparazione.
Esempi pratici di suddivisione delle spese
Vediamo ora alcuni casi pratici che spesso generano dubbi:
Caldaia:
- Ciao
- Pulizia annuale e controllo fumi: inquilino.
- Riparazione di un guasto tecnico o sostituzione: proprietario.
Impianto idraulico:
- Sturare scarichi intasati dall’uso: inquilino.
- Riparazione di tubazioni deteriorate: proprietario.
Serramenti:
- Oliare cerniere e sistemare maniglie: inquilino.
- Sostituire finestre o tapparelle consumate: proprietario.
Impianti condominiali:
- Spese ordinarie di pulizia e luce scale: inquilino.
- Spese straordinarie (rifacimento tetto, ascensore): proprietario.
Personalizzazione nel contratto di locazione
Anche se il Codice Civile offre linee guida, è possibile modulare gli accordi tramite apposite clausole contrattuali. Ad esempio, le parti possono stabilire che l’inquilino si faccia carico di alcune piccole spese straordinarie, magari ottenendo in cambio un canone leggermente più basso.
Tuttavia, le pattuizioni devono essere chiare e non generare squilibri eccessivi a danno di una delle parti. Scrivere tutto nero su bianco nel contratto aiuta a prevenire contestazioni future.
Gli accordi territoriali sottoscritti dalle associazioni di categoria prevedono spesso una revisione degli obblighi di manutenzione in capo alle parti.
Cosa succede in caso di disaccordo?
Quando proprietario e inquilino non concordano su chi debba sostenere una spesa, è consigliabile:
- Verificare cosa prevede il contratto di locazione.
- Rifarsi alle norme del Codice Civile e agli usi locali.
- Se serve, chiedere una perizia tecnica per capire la natura del guasto.
Se non si trova un accordo bonario, ci si dovrà rivolgere a un legale per la risoluzione della controversia.
L’importanza di una corretta gestione delle spese
Gestire in modo corretto la ripartizione delle spese di manutenzione è essenziale per preservare il valore dell’immobile e garantire una convivenza serena tra locatore e conduttore.
Un immobile ben mantenuto offre vantaggi a entrambe le parti:
- Il proprietario preserva il valore del bene.
- L’inquilino vive in un ambiente sicuro e conforme alla finalità d’uso prevista dal contratto.
La trasparenza sugli obblighi reciproci e la buona comunicazione permettono di prevenire la maggior parte dei problemi.
Conoscere le regole sulla divisione delle spese di manutenzione aiuta sia i proprietari che gli inquilini a evitare conflitti e a gestire con serenità la locazione. Quando i ruoli sono chiari, tutto diventa più semplice.
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