Contratto di locazione a canone concordato: tutto quello che devi sapere

Se si è in procinto di prendere in affitto di un immobile bisogna fare molta attenzione al tipo di contratto che verrà stipulato con il locatore. Infatti, esistono tipologie diverse di contratti di locazione e non tutti strutturati allo stesso modo: ad esempio, esistono contratti con durata più o meno breve, con destinazioni o finalità diverse.

In questo articolo analizzeremo a fondo tutte le tematiche e le differenze, relative ai contratti di locazione abitativi a canone libero o a canone concordato.

Il contratto a canone libero, non prevede alcun vincolo legato all’importo del canone che le parti, quindi, possono determinare liberamente. Naturalmente, se stipulato tra privati, al di la dell’esigenza abitativa che soddisfa (studenti, famiglia, transitorio, ecc) consente di avvalersi della “cedolare secca”.

Il contratto a canone concordato, invece, va stipulato attendendosi rigorosamente ai contenuti civilistici determinati tra le associazioni di categoria, di proprietari e gli Inquilini, che hanno sottoscritto l’accordo territoriale (come previsto dal D. M. ministero infrastrutture e trasporti del 16 gennaio 2017) relativo al comune dove è ubicato l’immobile.

Cos’è il contratto a canone concordato e quali sono i requisiti per accedervi

La legge n. 431/1998 spiega come funziona il contratto d’affitto a canone concordato e quali sono i requisiti generali. In particolare, nell’articolo 2 al comma 3 si stabilisce che, in alternativa ai contratti d’affitto a formula libera (conosciuti anche con il nome di “contratti 4+4”), quelli a canone concordato prevedono che il prezzo della locazione sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Ciò significa che le parti possono accedere al contratto agevolato stipulando contratti di locazione dove si potrà definire il valore del canone.

Locazione: durata del contratto a canone concordato 

I contratti a canone concordato prevedono la formula 3+2. Ciò significa che, se si sceglie di stipulare un contratto a canone agevolato questo non può avere durata inferiore a tre anni. Inoltre, alla prima scadenza del contratto, il contratto verrà prorogato di diritto per due anni. Ovviamente il locatore avrà la facoltà di disdetta solo se intende adibire l’immobile agli usi, effettuare opere di ristrutturazione o vendere l’immobile.

Arrivati alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti, il locatore o il conduttore, ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni, se si vuole proseguire con l’affitto. Se invece non si vuole più affittare, si opterà per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. 

Attenzione, in mancanza della comunicazione prevista entro i termini, il contratto verrà “tacitamente rinnovato” si considera come nuovamente stipulato, per cui si ricomincerà con la prima durata triennale (o maggiore).

Attenzione, le proroghe, seppur “automatiche, sotto il profilo civilistico, non lo sono sotto il profilo amministrativo, per cui va comunicata la proroga all’Agenzia delle Entrate.

Agevolazioni fiscali, dalla cedolare secca alla riduzione IMU e TASI: ecco perché il contratto a canone concordato è vantaggioso

Sono molti i motivi per cui scegliere di stipulare un contratto di locazione a canone agevolato, sia per il proprietario dell’immobile, sia per l’inquilino. 

Per il proprietario l’affitto con contratto a canone concordato è conveniente per i vantaggi che derivano dalle detrazioni fiscali:

• riduzione della base imponibile IRPEF: il canone di locazione ridotto della percentuale forfetaria del 5% e rapportato alla percentuale di possesso, viene ulteriormente ridotto del 30%;
• riduzione della base imponibile per l’imposta di registro: è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro;
• riduzione aliquota cedolare secca: l’aliquota di tassazione applicabile sul 100% del canone di locazione, è ridotta dal 21% al 10%.

Anche per l’inquilino sono previste agevolazioni ai fini IRPEF se viene stipulato un contratto a canone concordato, essendo intestatario del contratto e dichiarando di avere come sua abitazione principale l’immobile oggetto del contratto. 

Come si calcola il canone concordato

Il canone di locazione dell’unità immobiliare da affittare viene calcolato in base ai parametri contenuti nei vari accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, Infatti, per ciascuna zona Comunale si avrà un valore minimo ed un valore massimo del canone di affitto applicabile per l’immobile di quel comune. 

Certificazione dei contratti di locazione a canone concordato

Dal 2017, a seguito del D.M. 16 gennaio 2017 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, tutti contratti a canone concordato vanno “certificati” mediante l’apposita asseverazione di rispondenza, laddove non siano contratti stipulati direttamente con l’assistenza delle associazioni che hanno sottoscritto il relativo accordo territoriale.