Risoluzione e Proroga del Contratto di Locazione

Il tuo contatto di locazione sta per scadere. Di norma, hai due strade che ti si aprono davanti: proroga o risoluzione del contratto di locazione. In entrambi i casi devi effettuare l’opportuna comunicazione, nel termine di trenta giorni, all’Agenzia delle Entrate.

Risoluzione del contratto di locazione.

Nel caso di risoluzione, prima dei termini previsti dal contratto, sarà necessario comunicare la cessazione del contratto per evitare che l’agenzia delle entrate continui a conteggiare le imposte derivanti dal contratto stesso.

Quale che sia la scadenza del tuo contratto di locazione, la risoluzione dell’accordo preso tra le parti deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate nei termini previsti di cui abbiamo già detto sopra.

Se la revoca del contratto avviene di comune accordo, basta comunicare, la risoluzione all’ufficio preposto dell’Agenzia delle Entrate. Per poterlo fare è necessario, oltre alla comunicazione scritta, versare, entro 30 giorni dal deposito dell’atto, un’Imposta di Registro pari a € 67.

L’unico caso in cui non è dovuto il pagamento dell’Imposta di Registro è rappresentato dal regime di cedolare secca. Se il contratto ricade in questa evenienza, allora basta la sola comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Ricordati che non puoi prescindere dalla comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Qualora te ne dimenticassi, infatti, potrai incorrere in sanzioni.

Se vuoi risolvere anticipatamente il tuo contratto di locazione, da proprietario o da conduttore. Ricordati che il termine per il preavviso e di almeno sei mesi, se non diversamente pattuito nel contratto.

Contratti per le esigenze abitative di studenti.

Il contratto per studenti può variare da una durata minima di 6 mesi fino ad un massimo di 36 mesi. Il contratto si rinnova tacitamente con la stessa formula, sempre che il conduttore non decida di lasciare la casa, previa comunicazione scritta, almeno 3 mesi prima della scadenza del contratto.

Se, viceversa, sei il locatore non godi del diritto di disdetta, se non per gravi motivazioni.

Attenzione, però. Un caso abbastanza frequente si può presentare qualora l’appartamento sia affittato a più studenti contemporaneamente. Avviene naturalmente che uno dei locatari possa lasciare l’appartamento e non prorogare il contratto, perché ha terminato il suo ciclo di studi. In quel caso lo studente può rescindere il contratto per la propria parte. Il carico del canone, tuttavia, essendo cumulativo, si ripartirà sui locatori che permangono.

Poniamo cioè il caso in cui il canone sia di € 300 ripartito su tre conduttori. Tu, studente locatore, hai una quota pari a € 100. Se uno dei tuoi coinquilini esercita il diritto di recesso, ti ritroverai a pagare una quota di € 150.

Per quei contratti non rientrano nella disciplina della legge 431/1998, vige piena libertà per le parti di stabilire quali le modalità di recesso dal contratto.

Proroga del contratto di locazione.

La proroga del contratto di locazione di un immobile si riferisce a tutti quei casi in cui si prolungano i tempi di decorrenza delle condizioni di un contratto di locazione. Dal momento che esistono diverse tipologie di contratti di locazione, esistono anche differenti casistiche riguardo al prolungamento dello stesso.

Il canone libero.

Uno dei casi più frequenti da prendere in considerazione è quello del canone libero. La formula che li regola si basa sulla decorrenza del 4+4. Cosa significa? Significa che la durata delle condizioni contrattuali originali è di 4 anni. Allo scadere del primo quadriennio, interviene un rinnovo automatico per ulteriori quattro anni, a meno di disdetta opportunamente comunicata, come vedremo tra poco. Il rinnovo automatico prevede le medesime condizioni economiche del contratto iniziale.

Sia nel primo caso, il prolungamento tacito del contratto allo scadere del primo quadriennio, sia nel secondo caso, il rinnovo allo scadere del secondo quadriennio, è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate, con le modalità previste dalla legge, la continuità delle condizioni, pagando contestualmente il dovuto (noi di locazioniweb abbiamo già affrontato la questione in un ampio articolo del nostro blog).

Un esempio concreto di Proroga del contratto di locazione.

Ma affrontiamo la questione in termini pratici.

Facciamo un esempio reale. Sei un conduttore, hai stipulato un contratto di locazione a decorrere dal 30 giugno del 2015, il contratto prevede un canone mensile di € 500. Contratto di locazione a canone libero.

Si avvicina la prima scadenza del tuo contratto. La scadenza, per l’esattezza, cadrà il 30 giugno del 2019. Il tuo contratto prevede che venga prorogato automaticamente per ulteriori quattro anni.

Tuttavia, tu o il proprietario dell’immobile dovrete ricordare di comunicare la proroga contrattuale all’Agenzia delle Entrate, entro il 30 maggio del 2019. Contestualmente alla comunicazione all’Agenzia delle Entrate, tramite RLI software, pagherete l’Imposta di Registro annuale, salvo che il regime scelto dal locatore non sia la c.d. “cedolare secca”. Ti ricordiamo sempre che, quali che siano gli accordi presi tra te e il proprietario, l’Imposta di Registro è dovuta in solido. Questo significa che ne rispondono entrambe le parti in uguale misura. Il mancato pagamento dell’Imposta prevede una sanzione del 30% sull’ammontare del dovuto.

Il canone agevolato o concordato.

La formula del canone agevolato o concordato ha una durata differente rispetto a quella del canone libero. Se il canone libero prevede una durata di quattro anni, il canone agevolato, invece, ha una formula che prevede una durata minima del primo periodo triennale+2 anni di proroga. Che significa? Significa che il tuo primo periodo di contratto, sarà valido per almeno tre anni.

Il canone agevolato può essere inoltre in regime di cedolare secca. È opportuno che tu ne tenga conto, in quanto la cedolare secca gode di alcuni vantaggi dal punto di vista fiscale. E tali vantaggi possono esserti utili anche in sede di proroga del contratto.

Al di là del fatto che, infatti, prevede un’aliquota del 10% invece che del 21, e che IMU e TASI riducono la base imponibile del 25%, la cedolare secca consente di evitare la dovuta Imposta di Registro della proroga. Questo significa che allo scadere dei periodi previsti dal contratto di locazione, non dovrai pagare nulla perché il tuo affitto continui ad avere validità.

Tuttavia questo non ti esime dal comunicare tempestivamente, il rinnovo del periodo di locazione. In caso contrario, l’Agenzia delle Entrate non rileverà la continuità del contratto e resterai scoperto in caso di controversie o problemi di qualsivoglia natura.

Di conseguenza, ricorda sempre di comunicare per tempo quanto necessario. Come per il canone libero, anche il canone concordato prevede una scadenza fissata a 30 giorni prima della scadenza del contratto.

Contratti ad uso transitorio.

Se hai l’esigenza di trasferirti per un periodo più o meno breve in un appartamento, allora i contratti fino ad ora analizzati non fanno al caso tuo. Quello a cui devi rivolgerti è un contratto di locazione ad uso transitorio.

Si tratta di un contratto pensato proprio per quei casi in cui vigano delle condizioni particolari di domiciliazione. Può capitare, ad esempio, che motivi di lavoro ti rendano indispensabile un periodo fuori dalla tua città. In quel caso puoi usufruire di questo genere di locazione.

Bada bene, però, che il periodo massimo per questa tipologia di contratto di locazione non si spinge oltre i 18 mesi. Inoltre, l’uso transitorio ha anche un termine minimo, fissato ad una durata di 30 giorni. Per periodi inferiori, infatti, come vedremo tra poco, non vige necessità di un contratto.

Per l’uso transitorio non è previsto un tacito rinnovo. Allo scadere del periodo di locazione, difatti, il contratto decade automaticamente. Per poter continuare ad usufruire della temporaneità, se godi di tale statuto, devi comunicare tempestivamente, cioè prima della scadenza del contratto, in maniera formale, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, la tua volontà al proprietario dell’appartamento in cui hai intenzione di continuare a dimorare, spiegando che permangono le condizioni di esigenza transitoria.

Se continui a vivere all’interno dell’appartamento, ma non hai comunicato a mezzo raccomandata A/R il tuo bisogno di prorogare il periodo di affitto, il contratto si trasforma di norma in un contratto a canone libero, con la formula 4+4. In questo caso, va pagata la relativa Imposta di Registro.

Fai attenzione anche ad un altro particolare. Questo tipo di locazione può essere applicata per motivi di tipo personale e professionale. Non puoi, dunque sceglierlo nella eventualità di una casa-vacanza. Le locazioni per motivi turistici devono, per l’appunto, essere esplicitamente indicate, e rientrano in altra casistica.

Locazioni inferiori a 30 giorni (nell’arco di un anno).

Come precedentemente visto in un altro nostro articolo, le locazioni che prevedono decorrenze brevi, al di sotto dei 30 giorni nell’intero anno solare, non prevedono una registrazione del contratto di locazione. Ne consegue che qualora nell’anno successivo la situazione dovesse ripetersi non sarebbe necessaria alcuna comunicazione, dal momento che rientra nell’ambito di accordi tra privati non regolamentati.

Locazioni ad uso non abitativo o commerciali.

Il panorama delle locazioni ad uso non abitativo è abbastanza variegato. Si tratta di tutte quelle situazioni in cui un immobile viene locato o affittato per un uso non residenziale, ma che sia adibito per un’attività economica volta a produrre reddito, sia esso nell’ambito di impresa che di lavoro autonomo. Ne vengono escluse le proprietà usate per attività agricola.

Un riepilogo delle attività economiche:

• Commerciali, ovvero legate a produzione e scambio di beni e servizi
• Alberghiero;
• Teatrale;
• Turistico
• Lavoro autonomo abituale e professionale, ivi comprese prestazioni d’opera intellettuale e collaborazioni non subordinate;
• Ricreativo;
• Attività politica;
• Sindacati.

La durata delle locazioni commerciali varia sensibilmente rispetto a quelle residenziali. La durata minima per le attività a produzione di reddito è stabilita per legge a 6 anni. L’unica deroga a questa norma si presenta solo per contratti stipulati dopo il 12 novembre 2014, quando il canone sia superiore a € 250.000. Solo allora le parti contraenti, conduttore e locatore, possono di comune accordo stabilire un periodo di locazione che sia inferiore a sei anni

Rientrano in questa tipologia anche le allegate pertinenze, come, ad esempio, un parcheggio riservato ai clienti dell’attività commerciale che si svolge.

Come funziona dunque la proroga del contratto di locazione ad uso non abitativo? Nel caso standard più comune, come detto, il contratto ha durata di 6 anni. Allo scadere dei 6 anni, se nessuna delle due parti ha fatto nulla, il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni.

Per tutte le altre tipologie di contratto ad uso diverso da abitativo (come, ad esempio, la locazione di un garage ad un privato) che riguardano immobili la cui destinazione non sia tra quelle previste dall’art 27 della legge 392/1978, la durata minima può essere inferiore a sei anni.

Locazione commerciali: il proprietario.

Se sei il proprietario hai il diritto, nei limiti stabiliti dalla legge, di chiedere entro 12 mesi dallo scadere del contratto, la modifica delle condizioni contrattuali o la disdetta del contratto.

Nel caso in cui tu proponga modifiche nel rinnovo, l’inquilino avrà a disposizione 60 giorni per accettarle. Passati i 60 giorni senza accettazione, il termine del contratto avverrà in maniera naturale, quando fissato, senza proroga.

Puoi anche optare per la disdetta, se hai deciso di riutilizzare i tuoi locali per uso personale, sia esso residenziale o commerciale. Qualora il locale restasse ad uso non abitativo, infatti, puoi utilizzarlo per te stesso o per soggetti con gradi di parentela fino al secondo grado. Se vuoi dare in locazione a terzi la tua proprietà ricorda che il tuo precedente locatario gode di diritto di prelazione per quanto riguarda l’affitto.

Locazione commerciali: il conduttore.

Se sei il conduttore, invece, nel corso della prima stipula del contratto (allo scadere cioè dei primi 6 anni) hai un termine inferiore rispetto a quello del proprietario. Puoi infatti richiedere la modifica delle condizioni o la revoca del contratto fino a 6 mesi prima della scadenza.

Questo vale esclusivamente per la prima scadenza di contratto. Alla seconda scadenza contrattuale, pertanto, anche tu dovrai attenerti a comunicare qualunque tipo di azione prima dei 12 mesi.

Anche tu, conduttore, hai diritto a proporre modifiche del canone o delle condizioni. Il proprietario ha 60 giorni per accettare. Qualora questo non avvenisse, il contratto prosegue senza modifiche fino alla scadenza, che si intende, viste le circostanze, terminato in quella data.

Un esempio pratico.

Facciamo un esempio specifico, per essere più chiari. Un contratto standard che prevede la locazione per uso commerciale ad un negozio di vestiti. Il contratto, stipulato il primo gennaio 2021, avrà come prima scadenza il 31 dicembre 2026.

Se nessuna delle due parti fa nulla, il contratto verrà rinnovato automaticamente fino al 31 dicembre 2032.

Se il proprietario intende tornare in possesso dell’immobile o modificare l’importo originario del canone di affitto, dovrà muoversi per tempo, cioè, ricordando il termine a sua disposizione di 12 mesi prima della scadenza, dovrà comunicare all’affittuario quanto dovuto entro il 31 dicembre del 2025.

Se, invece, tali proposte provengono da parte del conduttore, la scadenza entro cui non sarà più possibile andare per la risoluzione del contratto di locazione sarà quella del 30 giugno 2026.

Di seguito, ti proponiamo uno specchietto riepilogativo con la durata e le scadenze delle tipologie più comuni dei contratti di locazione ad uso residenziale e ad uso commerciale.