Modello Contratto di Locazione Abitativo a canone libero in regime ordinario.
Cos’è il contratto di Locazione ad Uso Abitativo?
Si tratta del contratto con il quale una parte – il locatore – concede in locazione ad un’altra – il conduttore – la possibilità di usare un appartamento o un’altra unità immobiliare al solo scopo abitativo. Nello stesso contratto possono essere locate anche accessioni o ulteriori immobili di servizio come, ad esempio, cantine, garage o posti auto. Il soggetto locatore deve garantire la prestazione, ovvero la possibilità, da parte del conduttore, di poter usufruire dell’immobile al solo scopo abitativo. L’unica forma prevista per il contratto di locazione ad uso abitativo è quella scritta e la sua validità, ovvero la possibilità di far valere le obbligazioni contenute nello stesso, è subordinata alla sua registrazione.
Il contratto di locazione abitativo a canone libero ha una durata minima di 4 anni ed è previsto un rinnovo “automatico” di ulteriori 4 anni. La durata della prima parte del contratto può anche essere determinata dalle parti per un periodo maggiore, purché non superiore a 9 anni, in questo caso è necessario che il contratto venga firmato davanti ad un pubblico ufficiale (ad esempio un Notaio). E’ bene ricordare che, anche se previsto dal contratto, la proroga va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni. La cosa locata deve essere appartenente a categorie catastali abitative (tranne i cosiddetti immobili di “lusso” ovvero quelli in categoria catastale A1, A8 e A9).
La normativa di riferimento per i contratti di locazione ad uso abitativo è la legge numero 431 del 9 dicembre 1998. In particolare l’articolo 2, comma 1.
Ti ricordiamo che: «I contratti di Locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati» (Articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, Finanziaria 2005). Il termine per la registrazione è di 30 giorni dalla data anteriore tra la data di stipula e la data di decorrenza, trascorsi i quali sarà da corrispondere una sanzione per la tardiva registrazione.
Risulta applicabile il regime ordinario e Il reddito derivante dalla locazione si addiziona al reddito complessivo ai fini IRPEF (con una detrazione forfettaria del 5%).
Il contratto di locazione deve contenere, obbligatoriamente:
- l’anagrafica completa delle parti che lo hanno sottoscritto (nome, cognome data e luogo di nascita e codice fiscale. Se si tratta di persone giuridiche vanno indicati anche gli estremi del legale rappresentante che ha firmato il contratto,
- Il comune e l’indirizzo dell’immobile,
- l’esatta descrizione dell’immobile con particolare riferimento ai dati catastali (foglio, particella, eventuale subalterno, rendita catastale e categoria),
- la durata del contratto, indicando la data di inizio e fine dello stesso,
- l’importo del canone e le sue modalità di pagamento,
- la data di stipula,
- una dichiarazione con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE non va obbligatoriamente allegata se la locazione riguarda singole unità immobiliari. (Dl 145/2013).
- Se ci sono garanti va inserita l’anagrafica completa degli stessi, che firmeranno il contratto, e va indicato l’importo della garanzia. Nel caso non venga indicato verrà considerato l’importo complessivo del canone per l’intera durata del contratto.
Di cosa avrai bisogno per registrare il contratto di locazione?
Contratto di locazione firmato
Documenti di identità
Eventuali allegati
Sei in mani esperte
Ti ricordiamo che: «I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati» (Articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, Finanziaria 2005).
L’unico caso in cui non c’è l’obbligo di registrazione è relativo ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno
Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.
Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro.
Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, o è presente una fideiussione sul contratto, va versata l’imposta nella misura dello 0,50% sull’importo della granzia con un minimo di euro 200,00.
L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
Attenzione, l’operatore di back office non entra mai nel merito dei contenuti civilistici del contratto di locazione, ma si limita a verificare la correttezza dei dati contenuti nel contratto al fine di evitare, o comunque limitare, errori che possano comportare l’erogazione di sanzioni. Qualora la sanzione dipenda da errori di tipo civilistico, le spese per coprire la sanzione non sono coperte da noi, ma dovrai essere tu a pagarle.
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