Modello Contratto di Locazione Abitativo uso transitorio a canone concordato.
Cos’è il contratto di Locazione Abitativo ad Uso Transitorio?
Si tratta del contratto con il quale una parte – il locatore – concede in locazione ad un’altra – il conduttore – la possibilità di usare un appartamento o un’altra unità immobiliare a scopo abitativo per un periodo di tempo non superiore a 18 mesi. La parte locatrice può essere un insieme di soggetti fisici e nello stesso contratto possono essere locate anche accessioni o ulteriori immobili di servizio come, ad esempio, cantine, garage o posti auto. Il soggetto locatore deve garantire la prestazione, ovvero la possibilità, da parte del conduttore, di poter usufruire del bene al solo scopo abitativo. L’unica forma prevista per il contratto di locazione ad uso abitativo è quella scritta e la sua validità, ovvero la possibilità di far valere le obbligazioni contenute nello stesso, è subordinata alla sua registrazione.
Questo tipo di contratto di locazione abitativo a canone libero viene usato in tutti quei casi in cui deve essere soddisfatta una esigenza abitativa di natura transitoria del conduttore o specifiche esigenze di riottenere la disponibilità dell’immobile locato da parte del locatore. L’elenco dei casi in cui è possibile utilizzare questo tipo di contratti, è presente nei singoli accordi territoriali stipulati tra le Associazioni di categoria di proprietari e inquilini, e depositate presso il comune dove è ubicato l’immobile locato. A titolo meramente esemplificativo si tratta di soddisfare l’esigenza di un lavoratore di abitare in quel dato Comune per un periodo compatibile con il proprio contratto di lavoro o di un proprietario di riottenere l’immobile che dovrà destinare ad un figlio che si sta per sposare. Tutte queste motivazioni devono essere giustificate e comprovabili altrimenti il contratto potrebbe essere “convertito” in un normale contratto ad uso abitativo in termini di durata e rinnovo. Questo tipo di contratto non va usato per le locazioni che riguardano gli studenti universitari o fuori sede che, invece, possono disporre di specifiche tipologie di contratto.
La durata massima di questo tipo di contratto di è di 18 mesi (rispetto ai normali 4 anni previsti per i contratti ad uso abitativo) e non è previsto il rinnovo automatico anche se le parti, sussistendo le motivazioni di transitorietà, possono prorogare la durata stesso. E’ bene ricordare che, anche se previsto dal contratto, la proroga va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni. La cosa locata deve essere appartenente a categorie catastali abitative (tranne i cosiddetti immobili di “lusso” ovvero quelli in categoria catastale A1, A8 e A9).
La normativa di riferimento per i contratti di locazione ad uso abitativo è la legge numero 431 del 9 dicembre 1998. In particolare l’articolo 5, comma 1.
Decreto interministeriale del 16.01.2017 del MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI , articolo 3.
Per la stipula di questo tipo di contratti non è necessaria l’assistenza da parte di una o più Associazioni di categoria di proprietari o inquilini ma, in questo caso, è necessario che vengano asseverati, ovvero venga rilasciata apposita asseverazione di rispondenza ai contenuti economici e civilistici previsti dall’accordo territoriale di riferimento. Per i contratti “non assistiti” l’asseverazione di cui sopra può essere richiesta ad una delle Associazioni che hanno firmato l’accordo di riferimento depositato presso il comune in cu isi trova l’immobile. Il rilascio dell’asseverazione è condizione necessaria per l’ottenimento delle agevolazioni fiscali previste dalla legge e, in particolare, per la riduzione del 30% della base imponibile per il calcolo dell’IRPEF o dell’IRPEG. In pratica il canone percepito viene sommato al reddito personale (o d’impresa) in misura ridotta prima del 5% e successivamente di un ulteriore 30%. A titolo esemplificativo, su 1000 euro di canone si andranno a corrispondere tasse come se il canone percepito fosse di 665 euro. La riduzione del 30% riguarda anche l’imposta di registro annuale dovuta all’erario.
Ti ricordiamo che: «I contratti di Locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati» (Articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, Finanziaria 2005).
Il contratto di locazione deve contenere, obbligatoriamente:
- l’anagrafica completa delle parti che lo hanno sottoscritto (nome, cognome data e luogo di nascita e codice fiscale. Se si tratta di persone giuridiche vanno indicati anche gli estremi del legale rappresentante che ha firmato il contratto,
- Il comune e l’indirizzo dell’immobile,
- l’esatta descrizione dell’immobile con particolare riferimento ai dati catastali (foglio, particella, eventuale subalterno, rendita catastale e categoria),
- la durata del contratto, indicando la data di inizio e fine dello stesso,
- le motivazioni che giustificano la transitorietà,
- l’importo del canone e le sue modalità di pagamento,
- la data di stipula,
- una dichiarazione con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE non va obbligatoriamente allegata se la locazione riguarda singole unità immobiliari. (Dl 145/2013).
- Se ci sono garanti va inserita l’anagrafica completa degli stessi, che firmeranno il contratto, e va indicato l’importo della garanzia. Nel caso non venga indicato verrà considerato l’importo complessivo del canone per l’intera durata del contratto.
Di cosa avrai bisogno per registrare il contratto di locazione?
Contratto di locazione firmato
Documenti di identità
Eventuali allegati
Sei in mani esperte
Ti ricordiamo che: «I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati» (Articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, Finanziaria 2005).
L’unico caso in cui non c’è l’obbligo di registrazione è relativo ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno
Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.
Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro.
Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, o è presente una fideiussione sul contratto, va versata l’imposta nella misura dello 0,50% sull’importo della granzia con un minimo di euro 200,00.
L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
Attenzione, l’operatore di back office non entra mai nel merito dei contenuti civilistici del contratto di locazione, ma si limita a verificare la correttezza dei dati contenuti nel contratto al fine di evitare, o comunque limitare, errori che possano comportare l’erogazione di sanzioni. Qualora la sanzione dipenda da errori di tipo civilistico, le spese per coprire la sanzione non sono coperte da noi, ma dovrai essere tu a pagarle.
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