Questo tipo di contratto di locazione abitativo a canone libero viene usato in tutti quei casi in cui deve essere soddisfatta una esigenza abitativa di natura transitoria del conduttore o specifiche esigenze di riottenere la disponibilità dell’immobile locato da parte del locatore. L’elenco dei casi in cui è possibile utilizzare questo tipo di contratti, è presente nei singoli accordi territoriali stipulati tra le Associazioni di categoria di proprietari e inquilini, e depositate presso il comune dove è ubicato l’immobile locato. A titolo meramente esemplificativo si tratta di soddisfare l’esigenza di un lavoratore di abitare in quel dato Comune per un periodo compatibile con il proprio contratto di lavoro o di un proprietario di riottenere l’immobile che dovrà destinare ad un figlio che si sta per sposare. Tutte queste motivazioni devono essere giustificate e comprovabili altrimenti il contratto potrebbe essere “convertito” in un normale contratto ad uso abitativo in termini di durata e rinnovo. Questo tipo di contratto non va usato per le locazioni che riguardano gli studenti universitari o fuori sede che, invece, possono disporre di specifiche tipologie di contratto.

La durata massima di questo tipo di contratto di è di 18 mesi (rispetto ai normali 4 anni previsti per i contratti ad uso abitativo) e non è previsto il rinnovo automatico anche se le parti, sussistendo le motivazioni di transitorietà, possono prorogare la durata stesso. E’ bene ricordare che, anche se previsto dal contratto, la proroga va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni. La cosa locata deve essere appartenente a categorie catastali abitative (tranne i cosiddetti immobili di “lusso” ovvero quelli in categoria catastale A1, A8 e A9).

Per la stipula di questo tipo di contratti non è necessaria l’assistenza da parte di una o più Associazioni di categoria di proprietari o inquilini ma, in questo caso, è necessario che vengano asseverati, ovvero venga rilasciata apposita asseverazione di rispondenza ai contenuti economici e civilistici previsti dall’accordo territoriale di riferimento. Per i contratti “non assistiti” l’asseverazione di cui sopra può essere richiesta ad una delle Associazioni che hanno firmato l’accordo di riferimento depositato presso il comune in cu isi trova l’immobile. Il rilascio dell’asseverazione è condizione necessaria per l’ottenimento delle agevolazioni fiscali previste dalla legge e, in particolare, dell’aliquota della cedolare secca al 10%.
Risulta applicabile la cd. “cedolare secca” ai sensi dell’articolo 3 del Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23, Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 67 del 23 marzo 2011. Possono optare per il regime della cedolare secca solo le persone fisiche, essendo un regime opzionale facoltativo, sostitutivo dell’IRPEF. Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che siano persone giuridiche ovvero che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Se si opta per la “cedolare secca” l’aliquota è il 10% sul canone annuo o complessivo e non sono dovute imposte di registro annuali o di bollo sul contratto e sulle ricevute. Non è dovuta nemmeno l’imposta sulle risoluzioni. Il reddito derivante dai contratti in cedolare secca non si addiziona al reddito complessivo ai fini IRPEF.
Ti ricordiamo che: «I contratti di Locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati» (Articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, Finanziaria 2005).

Il contratto di locazione deve contenere, obbligatoriamente:

• l’anagrafica completa delle parti che lo hanno sottoscritto (nome, cognome data e luogo di nascita e codice fiscale. Se si tratta di persone giuridiche vanno indicati anche gli estremi del legale rappresentante che ha firmato il contratto,
• Il comune e l’indirizzo dell’immobile,
• l’esatta descrizione dell’immobile con particolare riferimento ai dati catastali (foglio, particella, eventuale subalterno, rendita catastale e categoria),
• la durata del contratto, indicando la data di inizio e fine dello stesso,
• le motivazioni che giustificano la transitorietà,
• l’importo del canone e le sue modalità di pagamento,
• la data di stipula,
• gli estremi dell’Accordo territoriale alle quali le parti hanno fatto riferimento,
• per i contratti stipulati senza l’assistenza di una o più associazioni di categoria, va allegata idonea asseverazione di rispondenza del contratto ai contenuti civilistici e amministrativi previsti dall’accordo territoriale,
• una dichiarazione con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE non va obbligatoriamente allegata se la locazione riguarda singole unità immobiliari. (Dl 145/2013).
• Se ci sono garanti va inserita l’anagrafica completa degli stessi, che firmeranno il contratto, e va indicato l’importo della garanzia. Nel caso non venga indicato verrà considerato l’importo complessivo del canone per l’intera durata del contratto.
• Se si opta per la cedolare secca il contrato deve contenere l’esplicita clausola con la quale la parte locatrice dichiara di volersi avvalere della modalità di tassazione sui redditi da locazione di fabbricati della “cedolare secca”, rinunciando all’indicizzazione ISTAT del canone.