Registrazione del Contratto di Locazione

La registrazione dei contratti di locazione è un obbligo

Fino a qualche anno fa si riteneva che registrare un contratto di locazione fosse solo un adempimento di tipo amministrativo finalizzato a comunicare all’Agenzia delle Entrate il fatto di percepire un reddito derivante dalla locazione di un appartamento, di un locale ad uso diverso da abitativo o dall’affitto di un terreno.

Andiamo per ordine e vediamo quali sono gli obblighi a cui vanno in contro locatore e conduttore nel caso in cui sottoscrivano un contratto di locazione immobiliare.

Quali sono i termini e le tipologie di contratto che vanno registrate

I contratti di locazione di immobili o di affitto di terreni vanno registrati, presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate, entro il termine di 30 giorni dalla data di stipula, ovvero di decorrenza. Il termine scatta dalla data anteriore tra queste ultime.

L’obbligo della registrazione non vige, invece, per le cosiddette “locazioni brevi” ovvero per quelle locazioni la cui durata sia inferiore a 30 giorni.

Ovviamente la dichiarazione del reddito prodotto da tali locazioni va comunque fatta, se non soggetta al regime fiscale alternativo della cedolare secca, nella propria dichiarazione dei redditi al fine di pagare le imposte derivanti ai fini IRPEF.

Vanno registrati, allo sportello o in via telematica, anche tutti i contratti di affitto di terreni o fondi rustici, sempre nel termine di 30 giorni.

Dove si registrano i contratti di locazione

I contratti, ricordiamo in forma scritta, vanno registrati presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate che risulta essere più “comodo” per le parti.

Sfatiamo che, se l’appartamento locato si trova ad esempio a Catania, allora il contratto vada necessariamente registrato presso lo sportello della città etnea. Ciò che conta è la residenza, o comunque il domicilio fiscale del contribuente. Il suggerimento che diamo è sempre quello, quindi, di scegliere lo sportello più vicino alla propria residenza e non quello più vicino all’immobile locato. Sarà così più semplice gestire eventuali controversie, anche di natura interpretativa e non solamente sanzionatoria, che dovessero sorgere in merito al contratto di locazione o affitto.

Immaginate di risiedere a Milano e di locare la propria seconda casa in liguria. Ci fosse un problema che necessiti della presenza fisica presso lo sportello per essere risolto perché andare presso lo sportello, per esempio di Sanremo, piuttosto che recarsi a quello sotto casa? A tale proposito non esiste un supporto normativo che obblighi alla prossimità in tal senso per cui è preferibile fare la scelta più comoda. Sarà, inoltre, più semplice effettuare tutte le comunicazioni e le dichiarazioni legate agli adempimenti successivi alla registrazione del contratto.

Chi deve registrare il contratto

Per quanto la legge di stabilità 2016 (Legge n. 208/15, G.U. n. 208) abbia introdotto l’obbligo di registrazione a carico del locatore, con il disposto di cui al comma 59 dell’articolo 1, è prassi dell’Agenzia delle Entrate accettare la registrazione allo sportello, anche se presentata dal conduttore. Nell’ambito della trasmissione telematica, tra l’altro, qualora fosse l’inquilino a trasmettere, anche mediante intermediario abilitato, la registrazione del contratto di locazione, questo non rappresenterebbe motivo di scarto da parte del sistema telematico dell’Agenzia delle Entrate.

Qual è, al netto della interpretazione dell’operatore di sportello, la ragione per cui tale obbligo ricade sul proprietario?

Una delle ragioni è stata certamente quella di chiarire, nello specifico, a chi toccasse l’onere dichiarativo, anche ai fini della tenuta della cosiddetta “anagrafe condominiale”, per la quale il proprietario è tenuto a comunicare che occupa il proprio immobile all’amministratore dello stabile entro sessanta giorni dalla cessione dell’alloggio.

Sbagliato sarebbe pensare che tale obbligo possa in qualche modo esentare il conduttore dalla corresponsabilità, anche sotto il profilo sanzionatorio, legata alla mancata registrazione del contratto in quanto. Il comma 57 del d. P.R. n.131/86, infatti,  pone la responsabilità solidale al pagamento dell’imposta di registro unitamente alla responsabilità solidale prevista per i mediatori immobiliari laddove il contratto di locazione sia stato stipulato a seguito del loro intervento.

Infine, come previsto dalla predetta legge n. 208/15, tali disposizioni riguardano solo i contratti di locazione ad uso abitativo escludendo, quindi, le altre tipologie di contratto di locazione ad uso diverso da abitativi o di affitto di terreni. Per queste tipologie contrattuali è quindi rimasta la possibilità di registrare il contratto di locazione o affitto, sia da parte del locatore, sia da parte del conduttore.

La registrazione del contratto di locazione allo sportello

I contratti di locazione o di affitto di beni immobili, come detto, devono essere registrati entro 30 giorni dalla data più vecchia tra stipula e decorrenza presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate scelto dalle parti. Tale obbligo può essere assolto direttamente presentandosi presso uno degli sportelli, muniti di documento di riconoscimento e di due copie orginali del contratto di locazione firmato.

Bisognerà compilare il modello RLI (registrazione locazione immobili) predisposto dall’Agenzia delle Entrate in ogni sua parte e presentarlo assieme al contratto da registrare.

Oltre al modello RLI, inoltre, dovranno essere documentati i versamenti delle imposte di registro, ove dovute, pagate mediante il modello F24 EL.IDE. (elementi identificativi) e le “marche da bollo” da 16 euro, emesse in data anteriore o uguale a quella di stipula del contratto, ogni 100 righe ovvero ogni quattro facciate del contratto se redatto sui fogli “uso bollo”. La marca da bollo va apposta sia sulla copia che viene trattenuta dall’ Agenzia delle Entrate sia su ognuna di quella che, eventualmente, verranno rilasciate al contribuente dichiarante.

Le imposte di registro e bollo possono anche essere assolte mediante l’addebito sul conto corrente del richiedente la registrazione mediante la presentazione dell’apposito modulo, qualora sussistano due condizioni:

1. che il conto sia abilitato ovvero che l’istituto di credito sul quale è intrattenuto il rapporto bancario sia presente nell’elenco delle banche convenzionate pubblicato sul sito dell’ Agenzia delle Entrate.
2. Che il codice fiscale del contribuente sia uguale al codice fiscale dell’intestatario, o di uno degli intestatari, del conto corrente.

Dal primo aprile 2014 lo sportello non può più ricevere, nell’ottica di uno snellimento delle procedure, la registrazione con le suddette modalità qualora venga presentata da un mediatore immobiliare o riguardi un soggetto che sia proprietario di più di dieci unità immobiliari. Attenzione, quindi, a non presentarsi nel tentativo di registrare un contratto di locazione, presso lo sportello se ricorrono le predette circostanze poichè si rischierebbe di perdere solo tempo, ma di questo parleremo meglio più avanti.

La registrazione telematica del contratto di locazione: obbligo o opportunità

Come predetto, la legge 26 aprile 2012 n. 44, pone l’obbligo, dal 1 aprile 2014, della trasmissione telematica della prima registrazione dei contratti di locazione o affitto di beni immobili.

Ma si tratta solo di una burocratizzazione o di un opportunità? Anche su questo argomento bisogna fare chiarezza.

L’obbligo della trasmissionetelematica già, di fatto, sussisteva per i cosiddetti “grandi proprietari” ovvero per i possessori di diritti reali su oltre 100 unità immobiliari, e la sua decisa riduzione, a dieci unità appunto, ha l’evidente scopo di evitare che soggetti che, per la consistenza del proprio patrimonio immobiliare, si vedano costretti a recarsi decisamente spesso presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate per adempiere agli obblighi di registrazione.

Spesso tali soggetti ricorrevano a delegati ma, ovviamente, il concetto non cambia. Immaginate un operatore di sportello che per occuparsi delle, seppur legittime, esigenze di un contribuente si trovi impegnato esclusivamente a sopperire a tali esigenze per gran parte del proprio orario di lavoro.

Stessa ratio è stata utilizzata nell’estendere l’obbligo della trasmissione telematica alle Agenzie immobiliari. La ragione è la stessa: per la natura del patrimonio, proprio o gestito, non è opportuno congestionare gli operatori di sportello. Questa logica è pienamente condivisibile ma pone dei limiti che determinano molto spesso l’esigenza di rivolgersi ad un intermediario abilitato all’acceso ad all’utilizzo dei sistemi di trasmissione telematica predisposti dall’Agenzia delle Entrate per una serie di motivi.

L’invio telematico mediante un intermediario

Innanzitutto bisogna chiarire che per intermediario non si intende la figura di mediatore immobiliare come si potrebbe essere portati a credere.

L’agente immobiliare è, infatti, la figura che si occupa, conformemente alla legge 39/1989, di mettere in relazione le parti per favorire la conclusione di un affare, in questo caso la conclusione di un contratto di locazione o affitto.

L’intermediario, invece, è , come definito dall’Agenzia delle Entrate, colui che opera su incarico degli interessati e provvede, per loro conto, alla trasmissione delle dichiarazioni, alla registrazione degli atti, all’esecuzione dei pagamenti, alla consultazione e all’aggiornamento del catasto e dei registri immobiliari, all’invio di comunicazioni e istanze.

Gli intermediari, nella maggior parte dei casi, agiscono in quanto appartenenti a una specifica categoria professionale (per esempio, commercialisti, notai, ingegneri, geometri, consulenti del lavoro, ecc.) o di un ruolo riconosciuto dall’Agenzia, come i Centri di Assistenza Fiscale. Questo non esclude la possibilità, per un agente immobiliare, di essere anche intermediario presso l’Agenzia delle Entrate al fine di eseguire, appunto, le trasmissioni telematiche dei contratti di locazione conclusi per effetto del so intervento professionale. La prima cosa da fare, quindi, quando ci si rivolge ad un intermediario, è verificare che sia abilitato presso la competente Agenzia delle Entrate e sia munito del relativo codice utente.

 

Superato questo step bisogna, a quel punto comprendere quali siano effettivamente le esperienze specifiche che l’intermediario ha nell’ambito della complessa materia delle locazioni e degli affitti immobiliari.

Come può fare un intermediario abilitato per evitare sanzioni e multe da parte dell’Agenzia delle Entrate

Essere semplicemente muniti dei codici di accesso al sistema telematico dell’Agenzia delle Entrate, costituisce presupposto, è vero, necessario e sufficiente per la trasmissione telematica degli adempimenti primari e successivi che riguardano la registrazione contratti di locazione, ma non salvaguarda, di per sé, dalla possibilità di erogazione di sanzioni da parte dell’amministrazione tributaria.

In alcuni casi, infatti, rivolgersi ad un intermediario che non sia specializzato nella materia per la quale sta fornendo il servizio di trasmissione telematica, potrebbe persino rappresentare un rischio. Infatti immaginate di far trasmettere ad un geometra un contratto di locazione o ad un’agenzia immobiliare una variazione riguardante il catasto.

In questa direzione si è, spesso e a ragion veduta, radicata l’abitudine, anche da parte di soggetti che sono abilitati alla trasmissione telematica in maniera generica, di rivolgersi a loro volta ad un soggetto che, per natura della propria professione, abbia competenze specifiche. E’ bene, per questo, che un geometra invii le telematicamente le comunicazioni che riguardano la catastazione dei fabbricati, un notaio trasmetta le comunicazioni riguardanti gli atti di compravendita, un commercialista si occupi di trasmettere le dichiarazioni iva ecc., ecc.

Fatta, a questo punto, la scelta dell’intermediario giusto per la trasmissione telematica del proprio contratto di locazione immobiliare, si sarà ragionevolmente sicuri di che non venga trasmesso, mediante il modello RLI web e gli applicativi predisposti dall’Agenzia delle Entrate, un contratto che contenga errori, sotto il profilo amministrativo, che possano comportare sanzioni o multe. In sostanza: rivolgetevi ad un intermediario abilitato e competente in materia nello specifico anche se voi stessi siete intermediari, agenti immobiliari o privati e non ritenete di possedere adeguata esperienza.

Facciamo alcuni esempi rispetto agli errori più comuni

Il fatto di trasmettere in maniera autonoma i contratti di locazione, propri o per conto di terzi, comporta certamente il vantaggio di non doversi recare presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate a fare la fila con, indubbiamente, un bel vantaggio in termini di tempo. Ma, come in tutte le cose, fare un’attivita della quale non si ha piena competenza potrebbe risultare complesso o, come nel caso del rapporto tra contribuente e amministrazione finanziaria, persino dannoso. A questo proposito ricordiamo che, sotto il profilo fiscale, il paradigma dell’onere della prova è invertito e spetta al contribuente.

Andiamo per ordine: il primo elemento riguarda il rispetto, e quindi la conoscenza, sia della materia fiscale che di quella normativa che regola i contratti di locazione o affitto di beni immobili. Un contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero, come previsto dalla legge 431/98, per esempio, non potrà mai avere durata biennale. Purtuttavia la mancanza del rispetto delle durate previste dalla legge, per quanto comporti una difformità normativa punibilie con il ripristino, nella fattispecie, della durata minima quadriennale prevista dall’articolo 2 comma 1 della suddetta legge, non solleva il contribuente dalla dichiarazione del reddito prodotto e, comunque, comporta la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Questo esempio da l’idea del fatto che rivolgersi a chi non abbia le competenze per porre in evidenza elementi come questo o, peggio, fare da soli in assenza di specifiche competenze, possa portare a dover affrontare problemi.

Un altro degli errori più frequenti che vengono rilevati dal back office di locazioniweb.com, è lassenza delle dichiarazioni legate all’attestato di prestazione energetica. Infatti contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013). La sanzione prevista per la mancanza di tale condizione può arrivare anche a 4000 euro. In pratica bisogna fare una distinzione, abbastanza marcata, tra gli aspetti amministrati che riguardano i contratti di locazione e quelli civilistici, ovvero legati alle varie normative, che regolano le obbligazioni che possono essere contenute in un contratto.

Il modello RLI

Con provvedimento provvedimento del 19 marzo 2019, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto il modello RLI (l’acronimo di Registrazione Locazione Immobili) per la presentazione della registrazione di un contratto di locazione o di un contratto di affitto immobiliare, mandando in pensione il “vecchio” modello 69 che veniva utilizzato per adempiere a tale obbligo. In particolare, prima di entrare meglio nel dettaglio come faremo in un prossimo articolo, il modello RLI ha una serie di caratteristiche indubbiamente vantaggiose, come la possibilità di poter essere utilizzato, oltre che per la prima registrazione, anche per tutti gli adempimenti successivi, come proroga, risoluzione, cessione o subentro, eccetera, che derivano da un contratto di locazione e, soprattutto, può essere trasmesso in via telematica, ovvero attraverso il servizio LocazioniWeb, gli applicativi desktop RLI web e on line telematici.agenziantrate.gov.it.

Sulla compilazione e sulla trasmissione faremo un approfondimento in un altro articolo, anche se le caratteristiche principali possono essere riassunte. In pratica l’amministrazione finanziaria, come già detto sopra, non entra nel merito degli aspetti civilistici di un contratto di locazione, ma quasi esclusivamente nell’ambito di quelli, appunto, amministrativi.

Sulla base di questo principio, infatti, il modello RLI non contiene la possibilità di trasmettere nello specifico le clausole contrattuali legate, per esempio, alla possibilità di risolvere il contratto prima della scadenza o la regolamentazione delle spese di manutenzione ordinaria e/o straordinaria della cosa locata. Contiene, in pratica, solo gli elementi utili all’Agenzia delle Entrate per determinare le imposte derivanti dal contratto di locazione. A tal fine bisogna, nella compilazione dello stesso, indicare i codici fiscali delle parti coinvolte – locatore/i e conduttore/i – eventuali garanti, tipologia del contratto, durata, dati catastali degli immobili locati, canone di locazione, regime iva, eccetera.

Anche se, di fatto, l’Agenzia delle Entrate ha bisogno solo dei dati contenuti nel modello RLI per determinare la fiscalità derivante, sia ai fini dell’imposta sul reddito che dell’imposta di registro, è buona regola, anche se non sempre interviene l’obbligo in tal senso, allegare copia del contratto di locazione in fase di registrazione. Infatti, anche se nell’ambito della trasmissione telematica del modello RLI, non è sempre necessario allegare copia del contratto, in particolare nei casi in cui il contratto di locazione stesso non preveda accordi tra le parti difformi dalla normativa di riferimento, è buona prassi allegare il file contenente contratto, modello RLI firmato da richiedenti e proprietari che optano per il regime fiscale della Cedolare Secca, e documenti di identità di tutte le parti che hanno sottoscritto il contratto.

La motivazione è duplice: in primo luogo perché questo consente, in caso di controversia, di potersi far rilasciare dall’Agenzia delle Entrate una copia cartacea del contratto di locazione registrato e, inoltre, perché, in caso di interpretazione errata, da parte della stessa amministrazione tributaria, sarà più semplice confrontarsi su un documento completo – il contratto – e non su una sintesi dello stesso come avverrebbe in caso di trasmissione dei soli dati “dovuti” nel modello RLI.

Proroga e risoluzione del contratto

Sempre attraverso il modello RLI è possibile, oltre che obbligatorio, comunicare tutti gli adempimenti successivi alla prima registrazione di un contratto di locazione. Due tra gli adempimenti che spesso vengono dimenticati dai contribuenti sono la proroga della durata di un contratto di locazione e la risoluzione anticipata dello stesso.

Proprio per il principio, come detto, attraverso il quale si fa confusione tra gli adempimenti amministrativi e quelli civilistici legati ad un contratto di locazione o affitto di un immobile, spesso si omette di comunicare che un contratto di locazione è stato prorogato, nella durata, perché, come spesso accade, tale proroga è considerata tacita nel contratto stesso. Vero è che la mancanza dell’obbligo di comunicare la proroga di un contratto scaduto può essere un elemento contenuto tra le clausole di un contratto di locazione, ma altrettanto vero è che la nuova scadenza, e le eventuali modifiche del canone di locazione, va comunicata, entro 30 giorni, all’Agenzia delle Entrate utilizzando, appunto, il modello RLI. La presentazione della proroga assolve anche il pagamento dell’eventuale imposta di registro per la relativa annualità.

Meno frequente è, invece, la mancata comunicazione della risoluzione anticipata, da effettuare sempre nel termine di 30 giorni e sempre utilizzando il modello RLI. La comunicazione all’altra parte, nei termini e con le modalità previste dal contratto di locazione, non è sufficiente, come intuibile, per informare anche l’Agenzia delle Entrate. Entrambi questi adempimenti, dei quali parleremo meglio in un prossimo articolo, possono, e in alcuni casi devono, essere trasmessi telematicamente attraverso il servizio locazioni web messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate o mediante un intermediario abilitato. L’imposta dovuta, nel caso in cui si comunichi la cessazione di un contratto di locazione prima della sua naturale scadenza, è di 67 euro salvo che il locatore non abbia optato per il regime fiscale della cedolare secca, in queto ultimo caso non è dovuta alcuna imposta.

Cessione e subentro

Tra gli adempimenti successivi alla prima registrazione di un contratto di locazione, ci sono la cessione e il subentro. Bisogna fare una precisazione legata alla differenza tra questi due adempimenti spesso confusi l’uno con l’altro. La cessione delle obbligazioni derivanti da un contratto di locazione nel caso, per esempio, del cambio di uno dei soggetti, locatore o conduttore, può prevedere o meno un corrispettivo da parte del soggetto cessionario, cioè il soggetto che sostituisce il cedente. La comunicazione di tale “cambio” va fatta all’agenzia delle Entrate, sempre nel termine di 30 giorni per evitare sanzioni, e il corrispettivo per la cessione va tassato dello 0,5% con un minimo di imposta di 67 euro, anche nel caso in cui la cessione sia gratuita. Tale imposta prescinde dal regime fiscale al quale il locatore ha sottoposto il contratto ovvero va corrisposta anche in caso in cui il contratto di locazione sia assoggettato al regime opzionale alternativo della cedolare secca.

Si parla, invece, di subentro in un contratto di locazione, sia da parte del locatore che del conduttore, in tutti quei casi in cui il cambio di soggetto sia dovuto “ex legge” ovvero quando, per esempio, il locatore abbia venduto la cosa locata o ad un conduttore venuto meno siano subentrati, appunto, gli eredi. In questo caso nessuna imposta è mai dovuta ma attenzione sempre al termine di 30 giorni per trasmettere la comunicazione di subentro all’Agenzia delle Entrate.

Bisogna ricordare, infine, che sia per il subentro che per la cessione vigono le stesse regole legate all’obbligo di trasmissione in via telematica per i possessori di oltre dieci immobili previste dalla legge 26 aprile 2012 n. 44, che ha convertito in legge il DL 16/2012

Imposta di registro

Facciamo adesso una analisi delle imposte dovute per la registrazione di un contratto di locazione o affitto di immobili. L’imposta di registro, appunto legata all’obbligo di registrazione del contratto e degli adempimenti successivi alla prima registrazione.

L’importo di queste imposte varia in funzione dell’immobile locato, della tipologia di contratto, del regime fiscale adottato dal locatore e dalla eventuale soggettività iva del contratto.

Ecco una tabella che riassume le percentuali in funzione delle caratteristiche del contratto e del locatore.

IMMOBILE	PERCENTUALE
Fabbricati a uso abitativo	2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura	1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva
	2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici	0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Altri immobili	2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Con la legge 431/98 sono stati introdotti, ma ne parleremo meglio in un altro articolo, i cosiddetti contratti a “canone concordato” riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”. Per queste tipologie di contratto è stata prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In pratica, per questa tipologia di contratti di locazione, che possono riguardare per loro natura, evidentemente, solo immobili ad uso abitativo, limposta di regitro sarà dell’1,4% sul canone annuo. È bene precisare che, in prima registrazione, l’imposta va arrotondata all’euro superiore nel caso che l’importo dovuto contenga, appunto, frazioni di euro.
Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro mentre l’imposta per le annualità successive può essere anche inferiore alla soglia dei 67 euro.

Sull’eventuale deposito cauzionale versato dal conduttore non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%. Nel caso in cui sia stato previsto dal contratto l’intervento di un garante come nel caso, per esempio, della garanzia personale prestata da un genitore per il figlio studente o di una fidejussione bancaria o assicurativa, l’importo complessivo della garanzia va tassato dell 0,5%, con un minimo di 200 euro da aggiungere all’imposta di registro dovuta. Ricordiamo che l’imposta di registro è annuale e la prima registrazione assolve, quindi, solo all’obbligo di versamento per il primo anno mentre, per le annualità successive, bisognerà provvedere al versamento periodico, entro trenta giorni dalla scadenza di ogni annualità contrattuale. E’ possibile usufruendo di uno sconto sull’imposta dovuta, pagare in un’unica soluzione l’imposta dovuta per i contratti pluriennali. In questo caso si avrà una detrazione dello 0,2% a partire dal 1° gennaio 2016) moltiplicato per il numero delle annualità. Lo sconto è, oggettivamente, piccolo ma in alcuni casei pone un doppio vantaggio: in primo luogo si evita di dimenticare le scadenze annuali e, inoltre, per importi derivanti da canoni di locazione bassi, come per un garage o una piccola porzione di immobile, evita di pagare un’imposta minima per il primo anno di 67 euro.

Se il contratto viene disdetto anticipatamente e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, si potrà chiedere il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

In fase di prima registrazione di un contratto di locazione (e non di affitto si badi bene), è dovuta l’imposta di bollo di 16 euro per ogni 100 righe, e su ogni eventuale foglio allegato. Bene precisare che per “foglio” l’Agenzia delle Entrate intende, l’insieme, non eccedente le 100 righe, di pagine e non la singola pagina appunto. L’imposta di bollo è di un solo euro nel caso si allghino planimetrie o disegni in formato non superiore ad A4. Nessuna imposta di bollo è, invece, dovuta in caso di allegazione dei cosiddetti “allegati obbligatori” cioè quelli eventualmente dovuti per legge come, ad esempio l’attestato di prestazione energetica degli edifici, le polizze fidejussorie o i documenti di identità. L’imposta di bollo è dovuta per ogni copia di contratto per la quale si richiede la registrazione. In pratica, se ci si presenta allo sportello con una duplice copia del contratto – una da consegnare all’operatore e una da vedersi retituita – bisognerà porre su entrambi i contratti una marca da bollo che non sia stata emessa con data successiva a quella di stipula del contratto di locazione. Nel caso della trasmissione telematica, invece, sarà sufficiente scontare l’imposta di bollo sull’unica copia che viene trasmessa all’Agenzia delle Entrate risparmiando, quindi, il 50% sull’imposta di bollo.

L’imposta di registro, sia derivante dalla prima registrazione che legata ad adempimenti successivi, può essere corrisposta in vari modi. Per la presentazione allo sportello sarà necessario utilizzare, per il versamento l’apposito modello f24 EL.IDE. (elementi identificativi) utilizzando i codici seguenti:

CODICE	DENOMINAZIONE
1500	Imposta di Registro per prima registrazione
1507	Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione
1508	Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione

E’ possibile anche chiedere che venga effettuato l’addebito delle imposte di registro e bollo sul conto corrente bancario del richiedente la registrazione in fase presentazione, semplicemente compilando il modulo per l’addebito messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate e consegnandolo all’operatore di sportello. Si faccia però attenzione a verificare che la propria banca sia nell’elenco degli istituti di credito convenzionati con l’Amministrazione finanziaria e e che il proprio conto corrente sia abilitato. Tutto più semplice nel caso in cui, invece, si decida di trasmettere telematicamente il contratto di locazione, o per proprio conto o avvalendosi, come già detto, di un intermediario abilitato. Infatti, in questo caso, non ci si dovrà recare dal tabaccaio ad acquistare la marca da bollo, ne tantomeno fare la fila in banca o alla posta per compilare e pagare il modello f24 Elide, ma sarà sufficiente chiedere l’addebito su conto corrente di entrambe le imposte – registro e bollo –.

Documentazione per la registrazione allo sportello

Ecco cosa portare con sé in caso di registrazione allo sportelllo di un contratto di llocazione:

• 2 originali del contratto (oppure 1 originale e 1 copia di cui l’ufficio attesterà la conformità all’originale)
• il modello RLI compilato
• Le “marche da bollo” come specificato prima
• la ricevuta di versamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi.

Sia le imposte di regitro che di bollo possono essere addebitate su conto, come prima specificato e non sono dovute nel caso in cui tutti i locatori optino per il regime opzionale alternativo della cedolare secca.
In alternativa, le imposte di bollo e di registro possono essere versate richiedendo l’addebito sul proprio c/c utilizzando il modello per la richiesta di addebito su conto corrente bancario. Per la presentazione della registrazione si può anche delegare un soggetto terzo, non un agente immobiliare che è tenuto alla trasmissione telematica dei contratti di locazione, sempre utilizzando il modello RLI.

Documentazione per la trasmissione telematica

Ricordando ancora una volta che la trasmissione telematica è obbligatoria se viene richiesta la registrazione del contratto da soggetti che possiedono diritti reali su oltre dieci unità immobiliari o da agenti immobiliari, bisognerà disporre, in pratica della copia del contratto, opportunamente scansionata, e di una copia dei documenti di identità di tutti i soggetti che hanno sottoscritto il contratto di locazione o affitto. Sarà, per quanto non sempre obbligatoria, preferibile anche mettere nel file che si intende trasmettere all’Agenzia delle Entrate, anche una scansione del modello RLI firmato dal richiedente e dai soggetti che dichiarano di optare per il regime fiscale della cedolare secca. Questa modalità risulta, oltre che evidentemente più vantaggiosa in termini di tempo, anche più pratica sempre a patto che si abbiano le opportune competenze o che ci si rivolga a chi le ha ovvero ad un intermediario abilitato e, ripetiamo, specializzato in materia. La ricevuta di registrazione, una volta autenticata con gli appositi applicativi, può essere stampata e allegata ai contratti di locazione e archiviata digitalmente. La ricevuta “digitale” viene rilasciata ai sensi dell’articolo 22, comma 4, del Decreto Dirigenziale 31 luglio 1998 e successive modificazioni, ed ha lo stesso identico valore della registrazione fisica allo sportello.

Concludiamo precisando che il termine di 30 giorni di cui spesso avete letto nell’articolo, si riferisce al termine entro il quale non vengono erogate sanzioni ma non è il termine ultimo per comunicare la prima registrazione o un adempimento successivo all’Agenzia delle Entrate. Decorso tale termine, infatti, in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione, la sanzione dovuta mediante il cosiddetto “ravvedimento operoso” sarà:

• entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60%
• entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120%
• entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120
• oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120%
• oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120%

L’importo minimo della sanzione, con ravvedimento operoso, è di 20 euro (Art. 15 D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 158 ).

Vanno sempre aggiunti gli interessi di mora e, ovviamente, l’imposta dovuta.

In caso di tardiva registrazione con cedolare secca la sanzione andrà calcolata con gli stessi criteri di cui sopra.

Tardivo pagamento delle imposte per adempimenti successivi (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni):

• entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo (ravvedimento sprint)
• entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15%
• entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15%
• entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30%
• entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30%
• oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30%

Tardivo versamento imposta di bollo:

• entro 14 giorni di ritardo: 0,67% (ovvero 1/15 di 1/10 del 100%) per ogni giorno di ritardo (ravvedimento sprint)
• entro 30 giorni di ritardo: 10%, ovvero 1/10 del 100%
• entro 90 giorni di ritardo: 11,11%, ovvero 1/9 del 100%
• entro 1 anno di ritardo: 12,5%, ovvero 1/8 del 100%
• entro 2 anni di ritardo: 14,28%, ovvero 1/7 del 100%
• oltre 2 anni di ritardo: 16,66%, ovvero 1/6 del 100%

Tardiva risoluzione di un contratto in cedolare secca:

• entro 30 giorni di ritardo: 35 euro
• oltre 30 giorni di ritardo: 67 euro